小区广告收益谁剥夺了业主知情权
  2010年10月18日
 


新闻背景
    8月11日,家住北京朱雀门小区的央视《朝闻天下》主持人赵普就嘉晟物业管理有限公司没有对小区内广告收入对业主进行公示一事,将小区物业公司告上法庭。一石激起千层浪,近期关于小区共建面积广告和租赁收入的话题引起社会公众关切。
  “鸡毛蒜皮”的话题却能引来热议,看似蹊跷,其实必然。现在,很多住宅小区的公告
栏、电梯间、走廊都充满了各种各样的广告,物业公司每年都会有一笔不菲的广告收入,但关于这笔收入的去向却成了一条无尾蛇,来有踪、去无影。一方面物业公司不愿意公布,另一方面,业主不关心,有很多业主甚至表示,压根就不知道有这码事!那么,物业公司有没有权利在小区内做广告?收入应该怎么处理?带着这些疑问,记者分别采访了物业监管部门、物业公司、相关小区业主、律师,共同来探讨关乎每个小区居住者的话题。
小区业主
业主应有知情权收益可协商解决
  作为小区主人的业主,对相关法律又了解多少呢?八水洋房小区业主尚先生表示,自己对相关法律不了解,还没有意识到对这一块儿的合法权益。尚先生说:“其实,现在的物业公司和业主早已成了一根绳上的‘蚂蚱’:物业需要光明正大地挣业主的钱,业主需要明明白白地接受物业的服务。不管广告收入是多少,业主都应该有知情权,至于分配问题,都可以协商解决。”
    今年5月刚刚入住汇景·凯跃小区的黄女士则认为,社区公建面积和开发商自营性面积界限本来就不是十分明晰,对普通业主来说就更难以分清楚,因此在物业公司没有公示的情况下,很多人不知道这事就很正常。说到电梯广告位的运用,黄女士告诉记者,如果不牵涉产权问题,她倒是乐于电梯间能有显示屏,因为在无聊的时候,有漂亮的画面相伴总比四面白墙要好。但对显示屏内容,黄女士希望对内容做一些筛选,多一些生活小常识介绍、烹调表演等和生活密切相关的东西,无聊的广告可以少一些。
    西安南郊一小区业主代表小组副组长周先生认为:物业公司付出劳动,业主享受人家的服务,就应当让他们有一定的收入。周先生说:“有一次,我们小区物业公司要涨物业费,业主不同意,后来我们业主代表小组8个人就讨论,反复核算后,大家认为物业公司的要求还是比较合理的,于是我们8个人先通过,在意见书上签名,然后再分头去做其他业主的工作,后来大家也都理解了,涨了物业费。”对小区广告收益问题,周先生认为要视具体情况而定,“尽管目前处理小区广告收益问题还有点难度,但大家一定不要有对立情绪,不管遇到什么问题,都应该心平气和地坐下来谈。”
物业公司
物业公司做法不合法但合情
    作为小区广告相关一方的小区物业管理公司对此又是如何看的呢?日前,就这个问题,记者联系了五六家物业公司的负责人,大部分人表示:这个问题太敏感了,矛头就对着物业公司,这时候要避嫌,不方便出来讲话。
    北郊一物业公司经理王先生认为,目前,物业公司做法虽然不合法但合情,小区广告收益不是不可以给业主,但前提是要解决目前物业收费率不足,物业公司员工待遇低,人才匮乏的问题。王先生说:“物业管理是一个低利润的行业,尤其是老小区。多层的收费基本是0.4元/平方米,而且收费率也不是100%。因此物业公司员工的待遇也比较低,一般物业工作人员月薪平均只有800元左右,新小区稍高点,也就是1200元左右,福利也很少,很多物业公司不得不采取其他方式,比如用停车费和广告费填补亏空。”
    在西安,也有不少物业公司对小区广告收益采取与业主共享的方式。业内人士陈先生告诉记者,节假日物业公司都会做一些联谊活动,给业主发一些小礼品,这些钱都是从广告收益中出的,他们公司每年针对广告收支都有公示,去除成本及维护费,剩余的都在业主身上了。
    就小区公用面积租金收益归属问题,随后记者又采访了戴德梁行物业管理部助理董事盛文清先生,盛先生告诉记者,首先,开发商在拿地后,按照其规划报件,分解到每户的可销售面积、产生公摊的公用面积以及会所、办公用房、地下车库等开发商自营性收入用地都是有清晰划分的。盛先生认为,楼盘公用面积收益毫无疑问属于全体业主所有,包括电梯广告、公共区域租赁租金等。戴德梁行在此事上的做法是,在每个财年都会对物业公司的运营成本、盈利状况、公用面积租赁和广告收入等方面在公告栏向小区业主进行公示,公示周期一般是半个月左右。
主管部门
小区广告收益应以《物权法》为准
    据统计,西安有大小2000多个小区,但已实施物业管理的小区成立业主委员会的不到10%,而已成立的业委会,多数不能有效运作,形同虚设,所有的监管工作只能推给行业主管部门。
    昨日,记者致电西安市物业管理协会咨询,一位工作人员表示:物业协会除了受理对会员的有效投诉,组织调查、答复,并就有效投诉向有关部门报告或提出处理意见,还会协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动。“有业主投诉服务质量,我们会找物业公司和业主代表,尽量从中协调,解决问题,避免激化矛盾。但小区广告收益问题,不在我们职权范围内,我们会向上级主管部门反映的,妥善解决这个问题。”最后,这位工作人员还提醒物业公司,一定要同业主搞好关系,不要被业主投诉,一旦有投诉,都会记录在案,如果投诉很多的话,将来会影响物业公司评优的。
    随后辗转多次,记者采访到了西安房管局物业办相关负责人,在记者的反复询问下,该负责人表示,楼盘内的公共收入当然是归所有业主所有,但具体到每个楼盘,公共面积所取得的营业性收入的归属问题,一般都是由物业公司和业主进行协商解决,建议一切以《物权法》为准,不想对此问题做过多解释。
    《中华人民共和国物权法》第六章第八十条:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
    西安市工商局双生分局建筑房地产市场管理所相关负责人认为:对小区广告的界定工作都比较难,对具体的收入情况,工商部门就没办法掌握了,除了楼顶或者比较显眼的位置,能看见的大广告外,很多小区内广告,尤其是电梯内的广告,物业公司和开发商几乎都不备案,无人投诉,工商部门不好查。这位负责人说:“针对小区广告收益归属问题,虽然有相关法规,但目前组织和执行工作还不到位,如果将来有业主就小区广告问题反映到我们这里,我们一定会尽快调查,根据西安市相关法规处理。”
律师观点
开发商“一厢情愿”的约定是无效的
    关于小区广告收入问题,陕西泾渭律师事务所李德军律师认为:外墙作为房屋结构部分,是合同标的物不可缺少的部分。一幢房屋的外墙面属于本幢楼全体业主共同共有,本幢楼购房人全体为外墙支付了相应价款,外墙成为受让人产权的一部分。根据《物权法》第六章,业主的建筑物区分所有权里对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
    根据《陕西省物业管理条例》(2009年5月1日实施)第七十六条,利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的,应当经相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
    最高人民法院“关于审理建筑物区分所有权司法解释”(2009年10月1日起施行)明确:建筑区划内的建设用地使用权,专有部分以外的建筑物部分,以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施,应当认定为物权法第六章所称的共有部分。前面所称专有部分以外的建筑物部分,包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分,但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
    李德军律师说:“对于建筑物共有部分的处理效力问题,根据我国《物权法》、《民法通则》和最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)、《陕西省物业管理条例》等有关规定,对于共有物的处分应取得共有人一致同意,即对本幢建筑物外墙面的处分,应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后,方为有效。任何单一的购房者不能就共有部分单独进行处分,开发商“一厢情愿”与每位购房者约定的屋面(房屋外立面)使用权、收益权应为无效约定,该条款无效。”
    少数业主未经过业主大会同意擅自与第三人签订的广告合同必须经过业主大会的追认,否则不产生法律效力。本报记者 陈璇 实习记者 代东超
楼市观察
下半年楼市房价趋势已明朗
  下半年中国楼市的房价及成交量的趋势如何?几乎是全民关心的一个话题,我们不妨来分析一下:
    笔者认为,下半年的楼市是稳健的,房价将是稳中普升,其成交量也是稳步回升。这是由经济大局形势即中国宏观面稳定的因素、及房地产业市面基本面也好的实际情形来判定的。
    近期传出政府对金融货币要微调。实际上是国家金融方面常规性操作的老惯例。政府并没有给出金融的银根抽紧的意见或举措,主要目的是尽可能地控制或减少信贷资金过多地流入股市等投机领域。下半年进入楼市上的资金依然十分充足,不会对房地产业的经营及市场消费带来大的影响。况且下半年剩余的时间也是不多的几个月了,政府继而会顾虑到:原先政府判断的是宏观经济在复苏后、见底企稳回升时,实体经济会恢复得较快,但是,七到八月份市场真实情形表明,全国宏观经济的市场预期并没达成政府所愿望的结果。这样的话,政府就不敢在年内打出控制资金流动到社会投资的牌。
    所以,下半年的房地产市场刚性需求仍然强劲,加上资本流动还是保持充裕及通货膨胀预期压力等因素作用下,务必导致下半年楼市房价仍走在稳企上扬通道:
    三季度的一线城市的高端楼房的成交量已不会扩大,是因为过高的房价遏制了部分投机者需求,对高端产品的刚性需求者也带来一定消费观望情绪,同时市面上的房源确实在减少,现阶段已无足够的结构性合理楼房供市场理智性投资者选择;普通地区楼市房价则是稳中有升,虽上涨幅度不是很大,但成交量是逐步上升的。
    四季度的一线城市,由于新盘楼房上市及中国宏观经济面稳定,其房价续涨的压力就大,成交量也会进一步放大;而普通地区的楼市房价将是进入幅度稍大的普涨通道,成交量会大幅增长。
    另外,前期的民间流动性资本较充裕以及通货膨胀预期压力等因素的影响,有相当部分资金已直接流入股市,随着股市的“人造牛市”消失,更加会树高民众对中国楼市的购房消费的信心,部分民间资本会回流到楼市中来,促使今年下半年全国房价持续地一路稳定走高。故而,下半年全国性的楼市房价趋势已明朗,将是房价稳健上升,成交量也稳步回升。金承龙

 
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